З 01 липня 2015 року набрав чинності Закон України № 417-VIII «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (далі – Закон № 417).
Отже, рік, що був наданий співвласникам багатоквартирних будинків для врегулювання питань подальшого керування спільною власністю, минув 01 липня 2016 року.
Даним законом передбачено: «у разі, якщо протягом відведеного строку співвласники багатоквартирного будинку, у якому не створено об’єднання співвласників, не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком, управління таким будинком здійснюється управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташований багатоквартирний будинок».
До обов’язків співвласників багатоквартирного будинку належить обов’язок кожного співвласника належно утримувати, експлуатувати, реконструювати, реставрувати, здійснювати поточний та капітальний ремонти, технічне переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку пропорційно до його частки співвласника.
Що ж таке частка співвласника? Часткою співвласника є частка, яку становить площа квартири та/або нежитлового приміщення співвласника в загальній площі всіх квартир і нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку (ст. 1 Закону № 417).
Управитель багатоквартирного будинку — фізична особа-підприємець або юридична особа — суб’єкт підприємницької діяльності, яка згідно з договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території й належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб (пункт 7 частини першої ст. 1 Закону № 417).
Важливо знати, що умови договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком повинні відповідати умовам типового договору, затвердженого Кабінетом Міністрів України (частина третя ст. 11 Закону № 417). Станом на сьогодні типовий договір на державному рівні не затверджено.
Законом № 417 введено нові положення, пов’язані з управлінням багатоквартирним будинком, тому потрібно розрізняти такі поняття — «управління багатоквартирним будинком» та «послуга з управління багатоквартирним будинком».
Послугу з управління багатоквартирним будинком надає управитель, який, згідно з визначенням в Законі № 417, забезпечує належне управління та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку та прибудинкової території й належні умови проживання та задоволення господарсько-побутових потреб. Також відповідно до Закону № 417 для цієї послуги є характерним те, що:
до її складу фактично входять послуги з утримання будинків та прибудинкових територій;
ціна на саму послугу з управління багатоквартирним будинком є вільною та не регулюється;
для надання такої послуги в багатоквартирному будинку повинен укладатися один договір.
Слід пам’ятати, що в Україні також діє Закон України «Про житлово-комунальні послуги» від 24.06.2004 р. № 1875-IV (далі — Закон № 1875), який статтею 13 до житлово-комунальних послуг відносить:
комунальні послуги (централізоване постачання холодної води, централізоване постачання гарячої води, водовідведення (із використанням внутрішньобудинкових систем), газо- та електропостачання, централізоване опалення, а також вивезення побутових відходів тощо);
послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій (прибирання внутрішньобудинкових приміщень і прибудинкової території, санітарно-технічне обслуговування, обслуговування внутрішньобудинкових мереж, утримання ліфтів, освітлення місць загального користування, поточний ремонт, вивезення побутових відходів тощо);
послуги з управління будинком, спорудою чи групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль за виконанням умов договору тощо);
послуги з ремонту приміщень, будинків, споруд (заміна й підсилення елементів конструкцій та мереж, їх реконструкція, відновлення несучої спроможності несучих елементів конструкцій тощо).
Серед наведених видів житлово-комунальних послуг є й послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій. Тобто, ці послуги є окремим (самостійним) видом житлово-комунальних послуг і, на відміну від наведеної в Законі № 417 послуги з управління багатоквартирним будинком, ціна на них є регульованою, а договори щодо їх надання повинні укладатися із кожним споживачем за формою, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 20.05.2005 р. № 529.
Вартість послуги з управління багатоквартирним будинком складається з витрат на утримання багатоквартирного будинку (утримання спільного майна та прибудинкової території, поточного ремонту спільного майна) та оплати роботи управителя. Дана інформація повинна зазначатись у проектах порядку проведення конкурсу з призначення управителя багатоквартирного будинку.
Станом на сьогоднішній день в статутах житлово-експлуатаційних організацій м. Білої Церкви враховано усі необхідні зміни для виконання функцій управителів багатоквартирними будинками.
Договір з управителем, який призначається на конкурсних засадах виконавчим органом місцевої ради, на території якої розташовано багатоквартирний будинок, укладатиметься від імені співвласників строком на 1 рік. Таким чином, співвласники, що до 01.07.2016 р. не обрали самостійно форму управління багатоквартирним будинком, щонайменше протягом року будуть обмеженими в можливості вибору форми управління майном.
Кошти, які будуть сплачені управителю багатоквартирними будинками, призначеному виконавчим комітетом Білоцерківської міської ради, акумулюватимуться на рахунку, відкритому для кожного багатоповерхового будинку окремо. Що це означає? Кошти, сплачені співвласниками багатоповерхового будинку, використовуватимуться лише на потреби даного будинку.